Guía inmobiliaria de Marruecos 2025: propiedad, impuestos y lugares para compradores extranjeros

Exenciones del impuesto sobre la renta en Marruecos

Las exenciones del impuesto sobre la renta son una parte importante del sistema fiscal marroquí y pueden aportar ventajas económicas significativas a personas y empresas que cumplan los requisitos. Los inversores inmobiliarios, expatriados, jubilados y contribuyentes marroquíes deben comprender el marco jurídico para gestionar sus obligaciones sin dejar de cumplir la legislación de Marruecos.

Esta guía explica las principales categorías de exención y sus requisitos, para después abordar el proceso general de propiedad inmobiliaria para compradores extranjeros.

¿Qué son las exenciones del impuesto sobre la renta en Marruecos?

Son disposiciones legales que permiten a determinadas personas o entidades reducir o eliminar una obligación tributaria en circunstancias definidas. Se recogen en el Code Général des Impôts (CGI) y pretenden fomentar la equidad, apoyar el emprendimiento y atraer capital extranjero.

Fundamento jurídico

El CGI establece quién puede beneficiarse y bajo qué condiciones. Las leyes fiscales se actualizan regularmente para reflejar las prioridades económicas y los acuerdos internacionales. Por tanto, conocer la base jurídica vigente es necesario para cumplir la normativa y planificar las finanzas de forma eficaz.

Principales categorías de exención

1. Ingresos de jubilación y pensiones

Los jubilados en Marruecos pueden beneficiarse de exenciones cuando su pensión se encuentra por debajo del umbral aplicable, lo que contribuye a su seguridad económica.

2. Residentes extranjeros y convenios de doble imposición

Marruecos ha firmado numerosos acuerdos bilaterales con disposiciones para residentes extranjeros. Estos tratados buscan evitar la doble imposición y respaldar la movilidad internacional.

3. Startups y nuevas empresas

Para fomentar la innovación, Marruecos concede determinadas exenciones a startups durante sus primeros años sobre los beneficios y las ganancias reinvertidas cuando se cumplen las condiciones legales.

4. Zonas francas

Los trabajadores y las empresas que operan en zonas francas marroquíes pueden obtener exenciones como parte de la estrategia nacional de exportación y desarrollo industrial. Estas medidas pueden mejorar la rentabilidad de la inversión a largo plazo.

5. Organizaciones sin ánimo de lucro

Las asociaciones que persiguen fines de interés público pueden ser elegibles si satisfacen los requisitos de transparencia y funcionamiento.

6. Actividades agrícolas

Determinadas actividades agrícolas pueden quedar exentas, sobre todo cuando contribuyen a la seguridad alimentaria o al desarrollo rural.

Cómo solicitar una exención

Las personas y empresas que soliciten exenciones del impuesto sobre la renta en Marruecos deben presentar justificantes ante la Direction Générale des Impôts (DGI), como:

• Prueba de elegibilidad.
• Estados financieros.
• Declaraciones fiscales.
• Documentos jurídicos de respaldo.

El incumplimiento del procedimiento puede provocar la denegación.

Ventajas y conceptos erróneos

Entre las posibles ventajas están una menor carga financiera, más capacidad de inversión, mayor competitividad empresarial y apoyo al desarrollo social y económico. Estas exenciones pueden ser valiosas tanto para la planificación financiera nacional como para la personal.

No siempre se aplican de forma automática. La mayoría exige una solicitud formal y aprobación. Tampoco están reservadas a las grandes empresas, ya que personas físicas, jubilados y pequeñas empresas pueden cumplir los requisitos de las disposiciones correspondientes.

La legislación fiscal cambia con frecuencia. Jubilados, emprendedores e inversores extranjeros deben seguir las novedades de la DGI y consultar a profesionales para mantener el cumplimiento y utilizar correctamente cualquier ventaja disponible. El asesoramiento fiscal especializado también puede proteger el tratamiento previsto durante una compra o inversión inmobiliaria.

¿Pueden los extranjeros comprar inmuebles en Marruecos?

La respuesta breve es afirmativa. Las personas extranjeras pueden ser titulares en pleno dominio y a su nombre de apartamentos, villas, riads y propiedades comerciales. La principal excepción es el terreno agrícola, que un extranjero no puede comprar a menos que haya sido reclasificado oficialmente para uso no agrícola.

La propiedad es oponible a terceros cuando la escritura notarial se inscribe en el Registro de la Propiedad, o Conservation Foncière. Esa inscripción asegura los derechos del comprador.

Propiedad titulada, melkia y comprobación en línea

Marruecos utiliza un sistema catastral moderno. Una propiedad registrada, o titré, tiene un titre foncier, un número de título que identifica al propietario, los límites, las servidumbres y las cargas, como hipotecas o gravámenes.

La autoridad registral, ANCFCC, ofrece servicios en línea a propietarios y compradores, como el Certificat de propriété, o extracto de propiedad, y la comprobación de autenticidad de documentos. En el portal de ANCFCC, el comprador o su notario puede solicitar extractos oficiales y verificar los datos del inmueble. Por ello, es el punto de partida para comprobar un título marroquí en línea.

Algunas propiedades se transmiten mediante escrituras tradicionales adoular, denominadas melkia, y todavía no se han inscrito en el Registro. La melkia sigue existiendo, especialmente en las medinas antiguas y las zonas rurales, pero un título registrado suele ser la opción más segura para un comprador internacional.

Quien considere una melkia debe contar con el tiempo, el coste y el riesgo de convertirla en una propiedad titulada mediante el proceso de registro, o immatriculation, de ANCFCC.

La función del notario

En Marruecos, el notario es un funcionario público que autentica la venta, comprueba las cargas, recauda y paga impuestos y presenta la transmisión ante el Registro. Sin escritura notarial no existe transmisión legal. Este proceso obligatorio protege a ambas partes.

Un notario bilingüe que trabaje en árabe y francés, además del idioma del comprador, puede facilitar la comunicación. Un abogado puede aportar asesoramiento adicional, pero el notario sigue siendo el firmante central responsable de una inscripción segura.

Cómo comprar una propiedad en Marruecos

La mayoría de los compradores extranjeros sigue esta secuencia:

1. Selección y visitas: trabaja con un agente inmobiliario contrastado y organiza una lista de propiedades por distrito.
2. Oferta condicional: presenta una oferta escrita sujeta a un título limpio, permisos urbanísticos y comprobaciones fiscales.
3. Precontrato: muchas operaciones utilizan un Compromis de Vente que fija el precio, los plazos y las condiciones. Un depósito, a menudo cercano al 10%, puede quedar en la cuenta de garantía del notario.
4. Diligencia debida: el notario solicita a ANCFCC un extracto de propiedad para confirmar al titular actual y las cargas, y después verifica la zonificación y los permisos. Para una melkia, asesora sobre los pasos y el calendario de conversión.
5. Fondos extranjeros y declaración: si se paga en moneda extranjera, la transferencia debe pasar por un banco marroquí y declararse ante la Office des Changes. Esto preserva el derecho futuro a repatriar el producto de la venta y los ingresos conforme al régimen de convertibilidad de la inversión extranjera.
6. Escritura final, o Acte de Vente: las partes firman ante notario. Este paga los impuestos y gastos y registra la transmisión, tras lo cual el título se actualiza a nombre del comprador.

Conserva todos los recibos y justificantes bancarios SWIFT. Serán importantes para la repatriación y el cálculo posterior de las plusvalías.

Impuestos y costes de compra

Los costes se dividen en dos grandes categorías: gastos puntuales de transacción al comprar o vender y cargas anuales recurrentes.

Costes puntuales de compra

Cargas anuales durante la propiedad

El impuesto sobre vivienda o propiedad urbana se calcula sobre el valor locativo teórico del inmueble. Suele citarse un marco del 10% para el impuesto base sobre vivienda, con un impuesto relacionado de servicios comunales fijado a menudo en el 10.5% de la misma base en zonas urbanas. Se aplican reglas y bonificaciones locales, incluidas posibles reducciones por vivienda principal. Solicita al notario una simulación del caso concreto.

Impuestos al alquilar la propiedad

Para las personas físicas, los ingresos de alquiler se declaran en la declaración anual del impuesto sobre la renta y generalmente disfrutan de una deducción del 40% antes de aplicar la escala progresiva.

Puede practicarse una retención previa del 10–15%, según el pagador. No es definitiva y se descuenta del impuesto anual. Este sistema procede de las reformas de la Ley de Finanzas marroquí, por lo que el tramo y la situación declarativa deben comprobarse con un notario o contable en el momento de la compra.

Impuestos al vender

En 2025, la regla estándar del impuesto sobre plusvalías, o TPI, es el 20% de la ganancia neta, con una cuota mínima del 3% del precio de venta aunque la ganancia calculada sea inferior. Existen exenciones, como determinadas ventas de vivienda principal que cumplan los requisitos. Cuando procede, el notario valida previamente el cálculo con la administración tributaria.

Si la compra se financió con moneda extranjera y se declaró correctamente, la repatriación del producto de la venta y de los alquileres sigue el régimen de convertibilidad de la Office des Changes. Las pruebas bancarias completas facilitan las transferencias futuras.

Alquileres de corta estancia y marco jurídico

Marruecos regula el alojamiento turístico mediante la Ley 80-14 y sus decretos de aplicación. En la práctica, alojar turistas en una vivienda amueblada suele exigir autorización local y el cumplimiento de las normas de seguridad y notificación.

La aplicación se ha intensificado, sobre todo en las principales ciudades. El comprador cuyo plan dependa de Airbnb u otro modelo de corta estancia debe estudiar la vía local de permisos con un notario o gestor antes de comprar.

Dónde comprar inmuebles en Marruecos en 2025

Según Reuters, Marruecos recibió más de 17.4 millones de visitantes en 2024. La ampliación de las conexiones aéreas y las mejoras de infraestructura vinculadas al Mundial pueden apoyar la ocupación y los precios en determinados distritos.

Marrakech: cultura y demanda durante todo el año

Marrakech combina demanda residencial y reservas turísticas. Los apartamentos modernos de Guéliz e Hivernage atraen un interés constante. Los riads de la Medina requieren una renovación y gestión cuidadosas, pero pueden ser activos distintivos. El alquiler de corta estancia exige planificar licencias, notificación de huéspedes y limpieza profesional.

Casablanca: empleo, expatriados y alquileres largos

Según The Guardian, Casablanca es el centro empresarial del país. El ecosistema de Casablanca Finance City sigue atrayendo a empresas y profesionales, lo que respalda contratos de 12 meses. Maarif, Racine, Anfa, Ain Diab y la Marina ofrecen apartamentos de gama media y alta. La demanda de larga duración suele superar a la puramente vacacional.

Tánger: proximidad a Europa y crecimiento portuario

El tren de alta velocidad, la expansión de Tanger Med y las nuevas industrias ligadas al puerto han transformado las perspectivas de Tánger. Los apartamentos costeros y las comunidades planificadas atraen a compradores europeos, sobre todo para estancias medias y alquileres de verano.

Agadir y Taghazout: vida costera y mejores conexiones aéreas

Agadir es un destino de sol consolidado, con la cercana Taghazout Bay orientada al surf. A medida que crecen las infraestructuras y la capacidad aérea, los apartamentos amueblados con buenas terrazas pueden funcionar bien. Las viviendas sencillas, luminosas y a pie de la corniche constituyen un objetivo práctico.

Rabat: demanda diplomática y administrativa

Como capital, Rabat ofrece barrios tranquilos, embajadas y familias interesadas en contratos de varios años. Es más adecuada para una estrategia de rentabilidad a largo plazo que para una reventa rápida.

Los precios de oferta varían por calle, vistas y calidad constructiva. Muchos compradores proyectan cifras de entre diez y veinte mil MAD por m² en las zonas principales de Casablanca y Marrakech, con entradas más bajas en Tánger y Agadir fuera del frente marítimo. Los riads reformados y la obra nueva con vistas al océano pueden alcanzar precios superiores. Las comparaciones deben realizarse por microdistrito y antigüedad del edificio.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

• Melkia sin plan de conversión: una propiedad sin titular puede resultar atractiva, especialmente en una medina antigua, pero puede implicar retrasos registrales y capas sucesorias complejas. Quien no esté preparado puede preferir una propiedad titulada.
• Apresurar la revisión notarial: las solicitudes al registro y las simulaciones fiscales son protecciones esenciales. No reduzcas el tiempo del notario.
• Ignorar las normas del alquiler de corta estancia: una práctica informal extendida no sustituye el cumplimiento. Si la rentabilidad depende de una licencia, considera la autorización indispensable.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los extranjeros tener propiedades en pleno dominio en Marruecos?

Sí, cuando están tituladas. Una vez inscrita la escritura notarial, el título es oponible a terceros. Las tierras agrícolas son la principal excepción.

¿Qué documentos recibe el comprador?

Debe recibir una copia del Acte de Vente notarial, los recibos fiscales, las pruebas de transferencia bancaria y el extracto de propiedad de ANCFCC actualizado a su nombre.

¿Cómo tributan los alquileres de un no residente?

Se declaran anualmente según la escala personal del impuesto sobre la renta, generalmente después de una deducción del 40% del alquiler bruto. Cualquier retención anterior se descuenta de la obligación final.

¿Cuál es la regla de las plusvalías?

La regla estándar es el 20% de la ganancia neta, con un mínimo del 3% del precio de venta. Pueden existir exenciones, incluso para determinadas viviendas principales.

¿Se pueden repatriar los alquileres y el producto de la venta?

Sí, cuando la inversión se financió y declaró mediante el régimen de convertibilidad de Marruecos ante la Office des Changes. Es esencial conservar un expediente completo.

Perspectiva final

El sector inmobiliario marroquí sigue siendo un mercado de inversión atractivo en el norte de África. La propiedad registrada, el marco jurídico formal, la intervención notarial obligatoria y el régimen de inversión extranjera pueden aportar seguridad y permitir la repatriación de capital cuando se cumplen los requisitos.

El turismo récord, las grandes obras de infraestructura y el desarrollo económico continuo pueden respaldar un mayor crecimiento. Tanto al comprar una vivienda principal como una casa de vacaciones o una propiedad de inversión, es necesario comprender el proceso legal y el mercado local.

Un agente inmobiliario experimentado, un notario con tiempo suficiente para cada comprobación y un análisis cuidadoso de las zonas respaldadas por la demanda económica y turística pueden mejorar la decisión. Una compra estratégica puede aportar ingresos de alquiler, revalorización a largo plazo y propiedad en un mercado dinámico.

Hablar con un asesor de Orchid Island