Rapatriement des fonds de l'immobilier marocain : un guide pour l'acheteur étranger

Les acheteurs étrangers doivent planifier le parcours bancaire pour un achat immobilier marocain avant de transférer un dépôt. Le cadre de l'Office des Changes et les preuves conservées par l'acheteur, la banque et le notaire peuvent affecter la capacité de transférer ultérieurement le produit de la vente à l'étranger. Ce guide résume la source héritée, mais les exigences actuelles doivent être confirmées auprès d'une banque marocaine, d'un notaire, d'un conseiller fiscal et de l'Office des Changes pour le statut de résidence et la transaction de l'acheteur.

Comprendre l'Office des changements et son rôle

L’Office des Changes est l’autorité marocaine chargée de réguler les transactions de change, d’assurer la stabilité économique et de contrôler les sorties de capitaux. Pour les étrangers qui investissent dans l'immobilier, le respect de sa réglementation est essentiel pour faciliter à la fois l'investissement initial et la garantie de rapatriement des fonds lors de la vente du bien. L'Office des Changes supervise :

• Transferts de fonds pour les achats immobiliers, garantissant que les investissements sont conformes à la loi marocaine.
• Rapatriement des bénéfices des ventes immobilières, sous conditions particulières.
• Garantie rapatriement des fonds, mécanisme permettant aux non-résidents de rapatrier librement leurs fonds si certains critères sont remplis.

Les étrangers, qu'ils soient résidents ou non-résidents, et les Marocains résidant à l'étranger (MRE) bénéficient d'assouplissements spécifiques dans le cadre de l'Instruction Générale des Opérations de Change (IGOC), mise à jour en 2024, qui encadre la convertibilité et le rapatriement.

Étapes pour Transférer des fonds pour acheter un bien immobilier

Pour investir dans l’immobilier marocain, les étrangers doivent suivre ces étapes pour transférer des fonds en toute légalité :

1. Ouvrir un compte en dirham convertible :

• Les étrangers doivent ouvrir un compte en dirhams convertibles ou un compte en devises (compte en devises) auprès d'une banque marocaine. Ce compte facilite les transactions en devises étrangères (ex : euros, dollars) et leur conversion en dirhams pour les achats immobiliers.
• Les documents requis comprennent généralement un passeport, un justificatif de domicile et, pour certaines banques, un certificat de non-résidence le cas échéant.

1. Transférer des fonds en devises étrangères :

• Envoyez les fonds d'achat depuis l'étranger via le compte et la voie bancaire convenus avec la banque et le notaire marocains.
• Conservez l'ordre de transfert, les preuves de conversion de devises, les détails du bénéficiaire, les conseils de crédit bancaire et les documents sur l'origine des fonds.
• Demandez à la banque et au notaire quelle déclaration ou preuve d'enregistrement est requise, notamment si une Formule T2 s'applique à la transaction.
• La source héritée cite un financement allant jusqu'à 70% de la valeur de la propriété avec 30% apporté par l'étranger. Il s’agit d’un droit spécifique au prêteur et à l’emprunteur plutôt que d’un droit universel, alors obtenez des conditions écrites en vigueur et des conseils en matière de contrôle des changes.

1. Enregistrer l'investissement :

• L'investissement doit être enregistré auprès de l'Office des Changes, généralement via la banque gérant la Formule T2. Cette étape est cruciale pour documenter l'origine en devise des fonds et respecter les conditions de rapatriement applicables.

Garantie Rapatriement des Fonds : Clé du Rapatriement

La garantie rapatriement des fonds permet aux étrangers non-résidents et aux MRE de rapatrier l'intégralité du produit de la vente d'un bien immobilier marocain sans restrictions, s'ils remplissent les conditions suivantes :

1. Investir en devises étrangères : L'acheteur doit utiliser des fonds transférés de l'étranger dans une devise étrangère pour acheter la propriété, plutôt que des dirhams d'origine locale.
2. S'inscrire auprès de l'Office des Changes : L'acheteur doit enregistrer l'investissement auprès de l'Office des Changes au moment de l'achat, généralement en soumettant le Formule T2.

• Statut de non-résident : Seuls les non-résidents (étrangers ou MRE) peuvent bénéficier de cette garantie. Les résidents, y compris les binationaux considérés comme marocains au titre de la réglementation des changes, sont soumis à des contrôles plus stricts.

Si ces conditions sont remplies, le produit de la vente de la propriété, l'investissement initial, les remboursements du prêt et les éventuelles plus-values ​​peuvent être transférés à l'étranger immédiatement après règlement des impôts applicables (par exemple, l'impôt sur les plus-values).

Rapatriement sans la Garantie Rapatriement des Fonds

Si la garantie de rapatriement des fonds ne s'applique pas (par exemple, l'acheteur a acheté le bien entièrement en dirhams ou n'a pas enregistré l'investissement), le rapatriement reste possible mais sous certaines restrictions :

Le vendeur doit placer le produit de la vente sur un compte convertible à terme.

La source existante décrit une route de compte convertible à terme selon laquelle 25% pouvait être transféré chaque année et le rapatriement complet prenait quatre ans. Confirmez si ce traitement reste d’actualité et s’applique au vendeur avant de vous y fier.

Le vendeur peut transférer le premier 25% immédiatement après avoir crédité le compte. Ils peuvent accéder à chaque tranche 25% suivante chaque année à la date anniversaire du financement initial du compte.

Cette restriction garantit des sorties de capitaux contrôlées, protégeant ainsi les réserves de change du Maroc.

Documents requis pour le rapatriement

Pour initier un rapatriement après la vente d'un bien, l'étranger doit fournir à sa banque, qui se coordonne avec l'Office des Changes :

• Preuve de vente : Une copie de l'acte de vente notarié (acte de vente) et de l'acte d'achat original.
• Déclaration fiscale : Preuve du paiement de toutes les taxes applicables, telles que l'impôt sur les plus-values.
• Preuve d'investissement : Documentation de l'investissement initial, y compris la Formule T2 et les relevés bancaires montrant le transfert en devise étrangère.
• Détails du compte bancaire : Détails du compte en dirham convertible ou en devise étrangère sur lequel le produit de la vente est déposé.
• Identité et statut de résidence : Passeport et, le cas échéant, justificatif de non-résidence.

Pour les cas sans garantie de rapatriement des fonds, des documents supplémentaires peuvent être requis pour établir le compte convertible à terme.

Garantie de rapatriement des fonds ; Considérations et conseils clés

1. Travailler avec des professionnels :

• Engagez un notaire marocain réputé et une banque familiarisée avec la réglementation des changes pour garantir le respect du processus de garantie de rapatriement des fonds.
• Pensez à consulter une agence immobilière ou un juriste spécialisé dans les investissements étrangers, notamment dans des villes comme Marrakech, où les acheteurs étrangers sont fréquents.

1. Anticiper les retards :

• Les démarches d’autorisation auprès de l’Office des Changes pour le rapatriement peuvent prendre des semaines. Commencez les préparatifs tôt pour éviter les retards.

1. Implications fiscales :

• Accords de double imposition : Le Maroc a conclu des accords de double imposition avec de nombreux pays (par exemple la France), garantissant que les revenus des ventes immobilières évitent une double imposition. Conservez les enregistrements de toutes les transactions pour les autorités fiscales des deux pays. Exigences de transfert en France : En France, par exemple, les transferts dépassant €50,000 exigent une preuve de l'origine des fonds, et les particuliers doivent déclarer les montants supérieurs à €10,000 à la douane.

1. Coûts de conversion de devises :

• Soyez conscient des frais bancaires pour la conversion de devises et les virements internationaux. Comparez les tarifs des banques marocaines pour minimiser les coûts lors du rapatriement.

1. Cas particuliers :

• Depuis 2015, les étrangers non résidents ou les MRE qui héritent ou vendent des biens hérités peuvent rapatrier des fonds en une seule transaction. Si le propriétaire d'origine était un MRE et qu'il prouve son statut de résident.
• Pour les personnes achetant des biens immobiliers avant août 1999 avec des dirhams, à hauteur de 5,000,000 MAD, ils peuvent les rapatrier immédiatement.

Conclusion

Les acheteurs étrangers doivent documenter le transfert de devises d'origine, conserver les documents bancaires et notariés, enregistrer l'investissement tel que requis actuellement, régler les impôts et planifier la sortie le plus tôt possible. Le traitement du rapatriement dépend des faits et des règles en vigueur à ce moment-là, de sorte que les pourcentages et les délais historiques ne doivent pas être traités comme des conseils actuels.

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